Die seit Jahren von der Politik versprochene Entspannung am Immobilienmarkt steht noch aus. Zuletzt sind die ohnehin niedrigen Arbeitslosenquoten in den Ballungszentren noch weiter gesunken. In schrumpfenden Regionen hingegen gibt es immer mehr Leerstände, wie eine noch unveröffentlichte Studie des Analysehauses Empirica zeigt. Der Immobilienmarkt sei zweigeteilt, sagt Geschäftsführer Reiner Braun. „Wenn das so weitergeht, haben wir in den Großstädten bald 0,0 Prozent Leerstand.“
Insgesamt standen Ende 2021 in Deutschland rund 607.000 Wohnungen leer, das sind die aktuellsten Zahlen, die erhoben wurden. Bei diesen Zahlen handelt es sich um „marktaktive Leerstände“ – Wohnungen, in die sofort jemand einziehen könnte, keine heruntergekommenen Immobilien. Im Vorjahr waren es 611.000 gewesen. Die Leerstandsquote liegt unverändert bei 2,8 %. Im Allgemeinen gilt der Immobilienmarkt einer Stadt oder eines Landkreises als angespannt, wenn die Leerstandsquote weniger als 2 Prozent beträgt.
Allerdings ist der deutsche Durchschnitt nicht sehr aussagekräftig. Noch deutlicher ist das Ost-West-Gefälle: In Ostdeutschland ohne Berlin lag der Durchschnitt mit 6,2 Prozent deutlich höher als im Westen mit 2,1 Prozent. Unter den Bundesländern weist Sachsen-Anhalt mit 8,1 Prozent die höchste Leerstandsquote auf, gefolgt von Sachsen (6,6 Prozent) und Thüringen (6,1 Prozent). Die niedrigsten Leerstandsquoten weisen hingegen die Stadtstaaten Hamburg (0,4 %) und Berlin (0,8 %) auf, gefolgt von Bayern (1,2 %) und Baden-Württemberg (1,3 %).
Betrachtet man die Werte auf Stadtebene, vergrößert sich der Abstand noch weiter. In München standen Ende 2021 nur noch 0,2 Prozent der Wohnungen leer, so wenig oder so wenig wie 2016. In Frankfurt sank der Leerstand von 0,5 auf 0,3 Prozent, ebenso in Münster und Freiburg. In Ingolstadt sieht es mit 0,4 Prozent Leerstand nicht viel besser aus. Freie Wahl haben Wohnungssuchende hingegen in Pirmasens, Frankfurt/Oder und Chemnitz: Dort lag die Leerstandsquote bei 9 Prozent und mehr. Damit steht etwa jede elfte Wohnung in diesen Städten leer.
In der Analyse Ende letzten Jahres sah es noch nach einer Trendwende aus. 2020 stieg der Leerstand nicht nur in ländlichen Regionen, sondern erstmals seit 2006 auch in einigen Wachstumsregionen. Doch die Hoffnung auf Entspannung in den begehrten „Schwarmstädten“, in die es viele Menschen zieht, blieb aus lange halten. „Es wird weniger gebaut und mehr Zuwanderung“, erklärt Braun die erneute Verschärfung. Die Denkfabrik gehört zur Gruppe der „Immobilienexperten“, die jährlich einen mehrere hundert Seiten umfassenden Bericht für die Bundesregierung erstellen.
Die Koalition der Ampeln hatte sich zum Ziel gesetzt, mit einer Neubauoffensive die Wohnungsnot in Groß- und Mittelstädten zu lindern. Statt zuletzt 300.000 müssen jährlich 400.000 Wohnungen gebaut werden. Deutschland hat erstmals seit Ende der 1990er-Jahre wieder ein eigenes Bauministerium unter Führung der SPD-Politikerin Klara Geywitz. Allerdings geht der Trend derzeit genau in die entgegengesetzte Richtung.
Laut Statistischem Bundesamt ging die Zahl der Baugenehmigungen zwischen Januar und September im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 3,7 Prozent zurück. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft (GdW) sagt sogar, dass 70 Prozent aller geplanten Projekte komplett abgesagt oder auf lange Zeit verschoben werden. Bis 2024 stünden allein im Mietwohnungsbau 60.000 neue Wohnungen vor der Tür.
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Als Hauptgründe nennen die Projektträger den starken Anstieg der Materialkosten und die gestiegenen Zinsen für Hypothekendarlehen. Der Handwerkermangel würde ein Übriges tun, um den Bauherren die Baulust zu verderben. Eigengenutzte Einfamilienhäuser würden wahrscheinlich enden, vermutet Empirica-Chef Braun. Bei Mehrfamilienhäusern hingegen geht die Berechnung kaum auf. „Statt 16 oder 17 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter sollen sie zwischen 20 und 22 Euro mieten. Wer zahlt dafür?”
Trotz Lieferkettenunterbrechungen durch Corona und den Krieg in der Ukraine: Die Politik habe durchaus Möglichkeiten, Engpässe auf dem Wohnungsmarkt zu beseitigen, sagt Braun. “Das Hauptproblem bleibt der Mangel an Bauland.” Städte wie Köln und Bonn würden es aus „grüner Ignoranz“ zulassen. „Statt Bauland auszuweisen, sollen die Menschen auf kleineren Flächen wohnen. Aber was ist die Folge: Die Menschen ziehen aus, wohnen in einem Einfamilienhaus statt in einer Wohnung und pendeln in die Stadt“, sagt Braun. Das ist nicht klimafreundlich.
„Nicht im Harz oder im Bayerischen Wald“
Die Hoffnungen mancher Immobilienexperten zu Beginn der Corona-Pandemie, dass neue Homeoffice-Möglichkeiten den ländlichen Raum wieder beleben könnten, haben sich nach Zahlen von Empirica nicht erfüllt. „Ja, es ziehen immer mehr Menschen an den Rand der Städte. Aber nicht im Harz oder im Bayerischen Wald“, sagt Braun. Aus seiner Sicht wäre es das Vernünftigste, in dünn besiedelten Regionen nichts Neues zu bauen. lässt sich jedoch politisch kaum durchsetzen.
Vor wenigen Tagen haben die Bauminister der Länder die Bundesregierung davor gewarnt, sich zu stark auf den sozialen Wohnungsbau zu konzentrieren. Auch für Neubauten, die keiner Belegungs- und Mietbeschränkung unterliegen, ist eine ausreichende Finanzierung erforderlich. Wirtschaftsminister Robert Habeck (Grüne) hat die entsprechende Förderung der KfW stark gekürzt. Ab 2023 sollen jährlich nur noch 1 Milliarde Euro für energieeffiziente Neubauten fließen, gegenüber 13 Milliarden Euro für Sanierungen.
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