Die Zeiten der Niedrigzinsen sind vorbei. Bereits vor der überraschenden Leitzinserhöhung durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) Mitte Juni begannen die Hypothekarzinsen in der Schweiz deutlich zu steigen. Allerdings spüren die Banken in Deutschland laut einer Umfrage der Nachrichtenagentur AWP noch nicht die Auswirkungen einer Abkühlung im Baufinanzierungsgeschäft.
Raiffeisen ist besonders fokussiert. Die Bankengruppe vergibt fast jede fünfte Hypothek in der Schweiz. Noch deutet nichts auf einen deutlichen Rückgang der Hypothekennachfrage hin, sagte er auf Nachfrage. Der Traum vom Eigenheim scheint auch nach dem Zinsanstieg intakt zu sein, zumindest für diejenigen, die es sich leisten können.
Die Nachfrage bleibt hoch
Es klingt ähnlich wie bei anderen großen Instituten, nämlich der Zürcher Kantonalbank (ZKB), der Basler Kantonalbank (BKB) und der Hypothekarbank Lenzburg. Eine Abschwächung des Geschäfts, die in direktem Zusammenhang mit dem SNB-Entscheid stehe, habe er nicht beobachtet, sagt etwa Markus Stocker, Leiter des Finanzierungsgeschäfts der ZKB.
Was sich jedoch geändert hat, sind die Ausführungszeiten. Nachdem die Zinsen für langfristige Baufinanzierungen in den vergangenen Wochen gestiegen seien, fragen Kunden nun vermehrt kürzere Laufzeiten nach, weil diese günstiger geworden seien, sagt Rolf Bienenblust. Er ist Mitglied des Verwaltungsrats der Hypothekarbank Lenzburg und verantwortlich für das Risikocontrolling.
Weniger beliebt sind Festhypotheken
Klingt ähnlich wie BKB. „Vor einiger Zeit hat sich die Mehrheit für eine zehnjährige Festhypothek entschieden, aber jetzt spüren wir einen Trend zu kürzeren Laufzeiten“, sagt eine Sprecherin. Auch die Saron-Hypotheken stehen den befragten Instituten zufolge inzwischen verstärkt im Fokus der Kunden.
Diesen Trend beobachten auch Hypothekenmakler wie Moneypark und Finanzberater wie das VZ VermögensZentrum. Kurzfristige Geldmarkthypotheken seien weiterhin zu attraktiven Konditionen erhältlich, heißt es. Und während die SNB die Leitzinsen in naher Zukunft voraussichtlich weiter anheben wird, dürften Geldmarkthypotheken attraktiv bleiben, betont Moneypark-CEO Martin Tschopp.
Saron Hypotheken lohnen sich
„Es lohnt sich, die Liegenschaft möglichst lange mit günstigen Geldmarkthypotheken zu finanzieren“, ergänzt Adrian Wenger vom VZ VermögensZentrum.
Dann, erklärt er, könnte die Situation für manche Privatbesitzer ungemütlich werden. Theoretisch sollten alle Hypothekarnehmer 4 bis 5 Prozent Zinsen zahlen können, erklärt Wenger. „Aufgrund mangelnder Haushaltsdisziplin ist dies für manche vielleicht nicht der Fall“, sagt er.
Sinken die Hauspreise bald?
Steigende Zinsen für Festhypotheken könnten dazu führen, dass manche Menschen ihre Hausratzahlungen kaum oder gar nicht mehr leisten können. Andererseits dürfte auch die Nachfrage nach neuen Hypotheken zurückgehen.
Zumindest theoretisch sollte dies die Immobilienpreise wieder senken, da die Nachfrage nach Wohnraum zurückgehen sollte. Davon ist jedoch noch nichts zu spüren. Im Gegenteil, das Preisniveau von Privathäusern in der Schweiz bleibt auf einem sehr hohen Niveau. „Die Pandemie hat die Nachfrage weiter befeuert, aber das Angebot stagniert und ist teilweise sogar rückläufig“, sagt Moneypark-CEO Tschopp.
Immobilienexperte über hohe Zinsen: „Wer eine Hypothek aufnehmen will, muss mehr zahlen“ (01:21)
Die Unsicherheit steigt
Hypothekenexperte Wenger ergänzt, dass bei den Kunden in der Wohneigentumsbranche eine gewisse Verunsicherung bestehe. “Die Leute brauchen etwas länger mit der Kaufentscheidung.” Die wichtigsten Preistreiber wie Zuwanderung und Konjunktur bleiben jedoch weiterhin intakt. Laut Immobilienbewertungsportal Realadvisor sind die Hauspreise zwischen April und Juni 2022 im Vergleich zum Vorquartal um 1,6 Prozent und die Wohnungspreise um 1,9 Prozent gestiegen.
Bei Renditeliegenschaften ist die Situation etwas anders als bei Eigenheimen. Steigende Zinsen bewirken, dass der Preis dieser Immobilien schneller sinkt. Denn für die großen Pensionskassen beispielsweise, die aufgrund der Anlagekrise in den letzten Jahren vermehrt in den Immobilienmarkt eingestiegen sind, ergeben sich immer mehr Anlagemöglichkeiten. „Die relative Attraktivität dieser Anlagen im Vergleich zu festverzinslichen Anleihen hat mit steigenden Zinsen abgenommen“, erklärt Raiffeisen.
Pensionsgelder werden abgezogen
Laut dem Experten von VZ Wenger haben sich deshalb einige Versicherungen und Pensionskassen aus dem Hypothekengeschäft zurückgezogen. Sie würden weniger oder keine Hypothek anbieten. “Deshalb haben Banken weniger Konkurrenz.”
Ob diese Marktveränderung den Banken wieder Spielraum für höhere Margen schafft, ist fraglich. Die Finanzinstitute selbst sind jedoch zögerlich, dies zu tun. Die befragten Institute gaben übereinstimmend an, dass keine Verbesserung der Margen zu erwarten sei.
Zwar dürften die Zinsmargen im Hypothekargeschäft laut Hypothekarbank Lenzburg mittelfristig leicht steigen. „Allerdings dürften nach dem Anstieg des Zinsniveaus früher oder später auch die Zinsen auf Einlagen, beispielsweise auf Spareinlagen, steigen“, betont Vorstandsmitglied Bienenblust „Generell gehen wir daher nicht davon aus, dass wir die Zinsmarge deutlich steigern können.“ (AWP/dvo)